Отдых на море

Високий сезон для нерухомості: на ціну тиснуть “комуналка”, податки і зростання мінімальної...

Високий сезон для нерухомості: на ціну тиснуть “комуналка”, податки і зростання мінімальної зарплати

ПОДІЛИТИСЯ
Серед основних критеріїв при виборі квартири — її ціна і ліквідність

Експерти розповіли чому пропозиція зростає, попит знижується, а ринку нерухомості все гірше.

Стабільність

В останні місяці не спостерігається різких змін у цінах, ні стрибків або провалів купівельної активності.

До кінця зими — початку весни, як правило, прокидається і ринок нерухомості. Приходить так званий високий сезон, який триває до Великодня та травневих свят. У цьому році він має свої особливості, пов’язані зі зростанням мінімальної зарплати, податками, підвищенням комунальних платежів, станом житлового фонду, збудованого до 2000 року і т. д.

Про них нам розповіли голова Львівського відділення Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Андрій Борисов, аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький, президент асоціації “Земельний союз України” Андрій Кошиль, керівник Миколаївського регіонального відділення АФНУ Андрій Олейніков, голова Харківського регіонального відділення АФНУ Олексій Попов та директор ріелторської компанії “Золоті ворота” Олексій Холмецький.

Пропозиція зростає, попит знажується, а ціни стабільні

Запитайте студента, який тільки що почав вивчати макроекономіку: до чого веде підвищення зарплат? Він тут же викарбує: зростання доходів населення слід збільшення попиту на основні товари і, якщо пропозицію не встигне адекватно відреагувати, — підвищення цін на них. Але відбулося не так давно в Україні подвоєння мінімальних зарплат, навпаки, виявилося одним з факторів зниження попиту на нерухомість!

За удаваним парадоксом — конкретна логіка: тих, чий дохід зріс завдяки збільшенню “мінімалки”, навряд чи можна віднести до реальних покупців будинків і квартир. Зате у тих, хто теоретично міг би обзавестися нерухомістю — власників малого і середнього бізнесу, які дотримуються при оплаті праці персоналу практики офіційної “мінімалки” і зарплат у конвертах, — завдяки цьому податковому нововведенню реальний дохід як раз знизився. І зараз багатьом не до великих придбань.

Ринку гірше

Тим більше, що одночасно і зросла пропозиція. “Ринку стає гірше, — говорить Сергій Костецький. — Податок на нерухомість зріс, “комуналка” дорожчає. І якщо раніше квартири могли просто стояти порожніми, то зараз це коштує дорого”.

Відповідно, багато нових пропозицій з’явилося і на ринку оренди, і на ринку продажів. За словами Костецького, якщо в Києві в минулому році пропозиція на продаж становила 40-50 тис. квартир, то зараз на ринку пропонується майже 60 тис. об’єктів.

Правда, це справедливо не для всіх великих міст — в окремих випадках можуть грати якісь специфічні регіональні фактори. Наприклад, за словами Олексія Попова, в Харкові “термінова” пропозиція на вторинному ринку навіть знизилася. Справа в тому, що в останні роки на підвищення пропозиції грала близькість до вогнищ військових дій. Частина власників квартир, подивившись новини, приходила до думки, що спокійніше буде перебратися кудись на захід. Зараз всі особливо тривожні вже переїхали, а решта вже звикнула до існуючого стану справ.

“Більше того, з’являється попит з боку переселенців з Донецької та Луганської областей, — каже Олексій Попов. — Це люди, які вже пожили тут на орендованих квартирах, звикли до міста, знайшли тут собі місце і готові залишитися”.

Нормально

Треба сказати, що в порівнянні з провалом 2014-2015 років ринок нерухомості виглядає цілком живим. Тим більше, що його учасники вже звикли до не надто високої активності.

“Потенційних покупців, судячи з заявками, досить багато, — говорить Олексій Холмецький. — Просто рішучість до покупок залишається низькою — людям нікуди поспішати. Повинен бути поштовх. І як тільки почнеться підвищення цін — ця маса кинеться купувати”.

А поки ціни в більшості регіонів залишаються практично стабільними, з легкою тенденцією до зниження.

Не по кишені. Зростання “комуналки” та податку на нерухомість зробили порожні квартири занадто дорогими.

Що і за скільки купують

Серед основних критеріїв при виборі квартири — її ціна і ліквідність. Тобто наскільки просто, швидко і без втрат (а краще — ще й з доходом) ми зможемо її в разі необхідності продати.

“Безсмертне”

Наприклад, у Львові незмінним попитом користуються хороші квартири в старих будинках (польської чи навіть австрійської споруди) в центральних районах міста. Тут має значення і якість зведення цих будівель, до якого далеко плодам і радянських, і сучасних будівельників. Важливе і середовище, де розташований будинок.

“Це має бути вулиця, що представляє собою архітектурний ансамбль, де, очевидно, не буде новобудов”, — говорить Андрій Борисов. До того ж таку квартиру відразу після покупки можна здавати в оренду — довготривало або, що набагато вигідніше, подобово.

При всіх проблемах на ринку оренди, попит на такі квартири залишається високим, що робить такі об’єкти високоліквідними. Вартість такого класу квартири від $1200 за кв. м і вище. Для порівняння: чешки у віддалених від центру районах Львова йдуть у два рази дешевше — приблизно за $600 за кв. м.

І не дуже

Саме з міркувань ліквідності фахівці радять обережно підходити до покупки дуже дешевих квартир (гостинки, хрущовки). Коли ринок знову піде вгору, ці квартири будуть дорожчати набагато повільніше своїх більш сучасних і комфортних колег, якщо взагалі будуть. Із схожих міркувань багато фахівці несхвально відгукуються про інвестування “смарт-квартири”.

Ціна

“Як завжди, купують найдешевше, — говорить Олексій Холмецький. — Тобто, щоб продатися, квартира повинна бути дешевше своїх аналогів”. Природно, що уявлення про “правильні” ціни відрізняється і від міста до міста, і від району до району в межах одного населеного пункту. У Харкові, наприклад, пристойну 1-кімнатну (32 кв. м) в гарному районі недалеко від метро можна купити за $24-25 тис., а в більш віддалених — за $19-21 тис. В Миколаєві аналогічна одиничка в хорошому місці йде за $18-20 тис., а на околиці — вже за $12 тис.

Новобудови активні по всій країні

Ринок новобудов справляє подвійне враження. З одного боку, хочеться радіти його активності: будують багато, як для нинішніх складних часів, і не тільки в столиці та її околицях. “У Миколаєві помітна активність в купівлю квартир в новобудовах”, — говорить Андрій Олійников. Щосили ростуть новобудови в Харкові, Львові, Одесі, Житомирі та багатьох інших містах.

На думку ріелторів, попит на нове житло підтримується проблемами в банківській сфері і майже повною відсутністю альтернативних шляхів інвестування в Україні. Новобудови ж, в сенсі вкладення грошей, мають перед аналогічними об’єктами вторинного ринку як мінімум перевагу в ціні. Крім того, більшість недорогих квартир на вторинному відносяться до старого, порядком зношеного і не дуже якісного житлового фонду.

Бульбашка

З іншого боку, у деяких фахівців викликають тривогу ознаки “ринкового міхура”, які проглядалися. Зокрема, як зазначає Сергій Костецький, останнім часом через подорожчання енергоносіїв, металу, росту зарплат і тому подібного собівартість будівництва помітно зросла, а ціни на квартири в новобудовах аж ніяк не відображають цього зростання.

У результаті рентабельність будівельних проектів часто досягла критичного мінімуму: житло будується як би “з запасом”, кількість угод не встигає за кількістю виникаючих нових квартир, і будинки здаються напівпорожніми. Особливо це помітно в столичному регіоні. Зворотна сторона медалі — часті затримки зі здачею будинків. У компаній не вистачає засобів, щоб будувати “на повну потужність”, на ряді об’єктів роботи ведуться лише формально, а нові проекти починаються, тільки щоб за рахунок продажу в них мати можливість добудувати раніше розпочаті.

Великий вибір дешевих ділянок

Як говорить Сергій Костецький, на відміну від квартир, вдома у нас ніколи не купували для здачі в оренду — принаймні, в скільки-небудь помітних кількостях. Тому підвищення “комуналки”, ні збільшені податки, ні труднощі з орендою не призвели до викиду на ринок великої кількості об’єктів. “Пропозиція будинків зросла, але не суттєво, — говорить Сергій Костецький. — Це трохи інший ринок, і він стабільніше”.

Ділянки

З землею ситуація інша. У свій час ті, хто мав можливість, правдами і неправдами запасалися землею, вірячи, що у міру неминучого зростання цін на неї вони зроблять чудовий бізнес. Але потім пішли криза за кризою, і замість бажаного прибутку ділянки стали приносити витрати — за рахунок того ж податку на землю. “Власники хочуть якомога швидше позбутися від своїх ділянок, — каже Андрій Кошиль. — При цьому готові йти на всілякі поступки”. З іншого боку — попит невеликий: людей, яким по кишені будівництво, стає все менше. Тому зараз якраз той час, коли є шанс придбати ділянку на дуже вигідних умовах.

Економія

“Якщо раніше ділянки оцінювалися за ціною за сотку, то зараз найбільшим попитом користуються ділянки ціною до $20 тис. Навіть якщо це дуже невелика ділянка, але є комунікації і нормальний під’їзд, йому віддадуть перевагу, — говорить Андрій Кошиль. — На ньому можна побудувати дешевий будиночок з швидким і “теплим” технологіям і отримати альтернативу квартирі. Тим більше, що з зростанням комунальних платежів люди хочуть платити менше. Якщо раніше покупці хотіли наявності газу на ділянці або можливості його підключення, то сьогодні розглядаються інші варіанти опалення — твердопаливні котли, теплові насоси і т.д”.
Не можна сказати, що “результат” городян прийняв масштаби помітної тенденції, але таких прикладів все більше. “Люди продають квартири, набувають невелику ділянку і починають будувати самостійно, — каже Кошиль. — Або коли сім’я роз’їжджається, залишок грошей вкладають в будівництво. Як правило, будує бригада, а потім сім’я самотужки обробляє об’єкт”.

Не перетримати

“Ви зібралися продавати квартиру. Природно, ви дивіться, скільки продаються такі ж, як ваша. І бачите, що є такі квартири за $30 тис., а є і за $40 тис., — описує типову ситуацію Олексій Холмецький. — Подумавши, ви приймаєте соломонове рішення і виставляєте свою за ціною в $35 тис. — як середню. І це вже помилка”.

Сумна правда в тому, що будуть дзвонити тим, хто виставив квартири за 30 тис. І саме їх будуть розглядати як варіанти. “При цьому ще й запропонують знизити ціну до $28 тис. І тільки якщо ніхто не поступиться за $28 тис., а купити треба — візьмуть за 30 тис. Так працює ринок”, — розповідає Холмецький. Популярна ж стратегія: “Я виставлю подорожче, щоб не прогадати, а знизити ціну завжди встигну”, — найчастіше веде до втрати часу і грошей.

Прострочене

“Квартиру бажано продавати в короткі терміни, — говорить Олексій Холмецький. — Звичайне оману продавця — якщо буде довше продавати дорожче продасть”.
Але ситуація на ринку така, що нові покупці додаються повільно і потроху. А старі бачать, що квартира висить місяцями, і втрачають до неї інтерес. І взагалі — раз вона зависла, може, з нею щось не так? Інакше чому нею ніхто не цікавиться? Адже, як помічено, найбажанішою стає квартира, якщо зателефонував за відповідним оголошенням, а там сказали, що вона вже під заставою. І коли з’являється щось свіже, це цікаво.

“А якщо “перетримали” квартиру, вона стає нецікавою. В результаті вам доведеться її продати навіть дешевше, ніж якщо б ви відразу поставили адекватну ціну”, — говорить Холмецький.

Прозвон

На жаль, простий алгоритм “побачив найнижчу ціну — став таку ж” теж не працює. Просто тому, що величезна кількість оголошень в інтернеті — сміття, за яким немає реальних пропозицій.

Наприклад, багато агентств нерухомості на такі надпривабливі пропозиції просто “виловлюють” клієнтів. Ви телефонуєте за вказаним телефоном і вам з жалем повідомляють, що “буквально тільки що ця чудова квартира пішла, але ви не засмучуйтеся — у нас є ще теж непогані варіанти!”.

Тому, щоб скласти уявлення про реальні ціни — треба сідати на телефон і робити десятки, якщо не сотні дзвінків. Або, що простіше, — звернутися до хороше агентство, яке якраз і відрізняється тим, що його співробітник, який працює у районі, що зацікавив вас, здійснює такі телефонувати постійно і взагалі має повне уявлення про те, що і за якими цінами тут купують.

Джерело: SV-Development

О чем вы думаете?

Загрузка...
Loading...